Vypovídání nájemců z bytu

Nový občanský zákoník zachovává ochranu nájemce, neboť pronajímatel může k výpovědi přistoupit pouze tehdy, má-li k tomu důvod předvídaný zákonem.

Dochází však k některým změnám, ať již dílčím (ve formulaci výpovědních důvodů), anebo koncepčním.

Pronajímatel tak již nemá u žádného výpovědního důvodu povinnost žádat soud o předchozí přivolení k výpovědi, nemusí zajišťovat bytové náhrady a v některých případech může dokonce dát výpověď bez výpovědní doby.

Výpovědní důvody

Výpovědní důvody, které může pronajímatel použít, jsou rozděleny do dvou skupin.

• První skupinu tvoří důvody, které mají svůj původ na straně pronajímatele. K těm lze přistoupit pouze u nájmů uzavřených na dobu určitou.
• Druhá skupina důvodů zahrnuje především důvody vznikající ve sféře nájemce; ty může pronajímatel využít v případě nájmu na dobu určitou i na dobu neurčitou.

Pronajímatele jistě na prvním místě zajímá, jak je to s důvodem, který spočívá v neplacení nájemného. Doposud je tento prohřešek nájemce považován za hrubé porušení jeho povinnosti, dosáhne-li dlužná částka zákonem stanovené výše.

To v praxi vede k tomu, že byť nájemce neplatí řádně a včas nájemné v plné výši, lze k výpovědi přistoupit až po půl roce či ještě později, navíc s výpovědní dobou v délce tří měsíců.

Nově platí, že když nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, považuje se takové jednání za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Nezaplacení za dobu tří měsíců je třeba chápat tak, že nájemce je v prodlení s plněním za kterékoli měsíce, byť nenásledují bezprostředně za sebou. Není vyloučeno, že lehčí prohřešek při neplacení nájemného a nákladů za služby bude kvalifikován jako hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu s následkem výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou.

K výpovědi pro neplacení nájemného však lze přistoupit jen v tom případě, není-li o výši nájemného spor.

Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro neplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, případně jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

Kriminálníka v bytě nechci

Zcela novým výpovědním důvodem je odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Nezáleží na tom, jaký trest je nájemci uložen, důležité je jeho pravomocné odsouzení.

Které výpovědní důvody zmizí?

Některé výpovědní důvody, které známe zdosavadní právní úpravy, jsou zrušeny bez náhrady.

Pronajímatel již nemůže vypovědět nájem jen proto, že má nájemce dva nebo více bytů; je čistě věcí nájemce, kolik bytů si pronajme, není na pronajímateli, aby zkoumal jeho motivaci a bránil mu v tom.

Ruší se výpovědní důvod spočívající v neužívání (nebo jen občasném užívání bytu). Opět je pouze věcí nájemce, zda pronajatý byt užívá. Samozřejmě ho neužívání bytu nezbavuje povinnosti starat se o byt tak, aby díky tomu nedošlo k jeho poškození.

V občanském zákoníku nenacházíme již ani důvod, který opravňoval pronajímatele k výpovědi tehdy, vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat.

To je způsobeno tím, že tyto případy jsou řešeny novým postupem – vyklizením nájemce, aniž by došlo ke skončení nájmu (viz článek Stavební úpravy v nájemním bytě). Dalším zrušeným výpovědním důvodem je ten, který umožňoval vypovědět nájem bytu stavebně souvisejícího s prostorami určenými k provozování obchodu.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Stanovená lhůta je prekluzivní, jejím marným uplynutím právo nájemce zaniká. Soud v řízení přezkoumává pouze oprávněnost výpovědi (naplnění výpovědního důvodu), nezabývá se tím, zda je výpověď případně neplatná z jiného důvodu (třeba z důvodu absence uvedení výpovědního důvodu).