Ochrana nájemce bytu

Konkrétní ochrana nájemce bytu se promítá především do širšího uplatnění kogentních (donucujících) pravidel.

Právní úprava je totiž vystavěna na předpokladu, že nájemce bytu je často slabší smluvní stranou, která si zaslouží vyšší míru ochrany.

Proto se stanoví, že si strany nemohou ujednat nic, co by zkracovalo nájemcova práva přiznaná mu zákoníkem.

Stanoví-li zákoník třeba to, že nájemce může být z nájmu vypovězen jen z určitých důvodů, nemůže je smlouva rozšiřovat, stejně jako nelze vyloučit nájemcovo právo na chov zvířete v bytě, když je zákoník povoluje. Kdyby takové ujednání v nájemní smlouvě bylo, vůbec by se k němu nepřihlíželo, bylo by nevymahatelné a nikoho by nezavazovalo.

Podíváme-li se na současnou praxi, i dnes nalezneme řadu nájemních smluv, ve kterých jsou ujednání odporující právní úpravě.

Pronajímatelé si toho jsou často vědomi a tato ujednání tak užívají spíše v psychologické rovině, spoléhají se, že nájemci svá práva neznají a ujednání budou dodržovat. Lze očekávat, že nová právní úprava na tomto nic nezmění a bude opět záležet na tom, nakolik se případně nájemci budou svých práv domáhat, budou-li určitým ujednáním dotčena.

Pronajmout lze i nezkolaudovaný byt

Oproti stávající právní úpravě je ochrana poskytnuta nejen nájemci bytu, ale každému člověku (ne právnické osobě!), který si v dobré víře pronajme určitý prostor za účelem uspokojení své bytové potřeby – např. dům, obytný vůz či hausbót.

To se týká též prostor, u nichž chybí příslušné kolaudační rozhodnutí. Zákoník výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. To však nic nemění na tom, že stavební úřad může pronajímateli uložit pokutu za to, že přenechal k užívání prostor v rozporu se stavebně-technickými předpisy.

S ohledem na výše uvedené lze říci, že se nechrání pouze nájem bytu, ale spíše nájem obydlí.

To je důležité především při přechodu na novou právní úpravu. Představme si situace, že pronajímatel dnes (v létě 2013) pronajme jinému dům, aby v něm nájemce bydlel. Dnes není takový nájemce chráněn, nevztahují se na něj pravidla o nájmu bytu.

Strany si tak mohou zcela volně upravit např. výpovědní důvody. Od 1. 1. 2014 se to však změní a automaticky se ochrana začne týkat i nájemců domů. S tím je třeba počítat. Může-li pronajímatel podle smlouvy vypovědět nájem domu i bez důvodu, o tuto možnost po 1. 1. 2014 přijde. Tudíž těchto smluv, byť byly uzavřeny před účinností nového občanského zákoníku, se tento dotkne velmi výrazně.

Zákoník dále k ochraně nájemce výslovně stanoví, že si strany nemohou sjednat smluvní pokutu ve vazbě na porušení některé z povinností nájemce. Pronajímatel však může dávat nájemci rozumné pokyny pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů a nájemce je povinen je dodržovat.

Nejčastěji se tak děje pomocí domovních řádů, ve kterých pronajímatelé stanoví např. pravidla pro užívání společných prostor a zařízení domu.

Končí výpověď s přivolením soudu

Nakonec je třeba dodat, že některá pravidla, která jsme doposud znali, v nové právní úpravě již vůbec nenajdeme. K žádnému z výpovědních důvodů již pronajímatel nepotřebuje předchozí přivolení soudu, vždy bude na nájemci, aby se případné výpovědi soudně bránil (soud bude v takovém řízení zkoumat, zda byla výpověď oprávněná). Zrušen je i institut bytových náhrad, který se již vyčerpal s ohledem na proběhlou deregulaci výše nájemného.