Jak zpeněžit zástavu

Je obvyklé, že když mi někdo dluží peníze, snažím se zajistit pro případ, že svůj dluh nesplní.

Nejčastějším způsobem je zřízení zástavního práva: Chceš-li úvěr nebo zápůjčku, dej mi do zástavy svůj pozemek anebo byt!

Tato věc – zástava pak slouží jako jistota, že když dlužník nesplní dluh řádně a včas, získám své finance zpět z výtěžku zpeněžení této věci.

Jak zpeněžit zástavu? Domluvte se na tom - písemně

Nový občanský zákoník v této oblasti přichází s novinkou, která může zásadně ovlivnit výkon zástavního práva.

Dosavadní stav je takový, že zástavní věřitel může ke zpeněžení použít pouze ty způsoby, které nabízí občanský zákoník. Ty jsou dva:

• nedobrovolná veřejná dražba
• a soudní prodej zástavy.

To je velké omezení, neboť oba dva způsoby jsou velmi formalizované, tudíž jejich provedení trvá delší dobu, navíc výtěžek často neodpovídá očekávání.

Nový občanský zákoník jde jinou cestou. Stanoví, že o způsobu zpeněžení zástavy se mají primárně dohodnout zástavní věřitel se zástavcem (nebo zástavním dlužníkem).

Rozdíl mezi zástavcem a zástavním dlužníkem: zástavce je ten, kdo uzavírá zástavní smlouvu, kdo dává věc do zástavy; zástavním dlužníkem je ten, kdo je vlastníkem zástavy. Zpravidla se jedná o jednu a tu samou osobu. Ale často se stává, že zástavní smlouvu uzavře prodávající bytu, pak věřitel uvolní peníze, kupující za ně koupí byt a stane se tak zástavním dlužníkem – zástavcem však byl na počátku někdo jiný. Proto občanský zákoník tyto pojmy přesně odlišuje, neboť zástavce a zástavního dlužníka často tíží jiné povinnosti.

Pro dohodu o způsobu uspokojení (zpeněžení) předepisuje zákoník písemnou formu.

Výslovně se též stanoví, že touto dohodou je vázán i každý další právní nástupce zástavního dlužníka. Ten musí při převodu zástavy nového nabyvatele upozornit, že věřitel má právo prodat zástavu jiným způsobem, než jen tím, který podpůrně stanoví zákoník.

Budete-li prodávat pozemek, který je zatížen zástavním právem, přičemž máte uzavřenou dohodu se zástavním věřitelem o způsobu zpeněžení, musíte tuto dohodu kupujícímu předložit, aby se s ní mohl seznámit. Neučiníte-li to, porušujete svoji povinnost, což může vést k povinnosti hradit škodu.

Na čem se tedy může věřitel se zástavcem (zástavním dlužníkem) dohodnut?

Může jít o dohodu o prodeji z volné ruky, dobrovolnou dražbou, ve veřejné soutěži o nejvhodnější nabídku apod.

Nutno podotknout, že tato dohoda je regulována velmi přísně. Je to logické, zákoník se snaží nastavit mantinely, které ochrání především dlužníka, aby zpeněžení zástavy nemohlo vést k tomu, že přijde o zástavu ale za směšnou cenu v poměru k její objektivní hodnotě.

Strany si tak nemohou třeba sjednat, že věřitel věc prodá za cenu ve výši 10 procent její hodnoty. Ostatně, taková dohoda by nebyla výhodná ani pro věřitele.

Proto zákoník stanoví, že věřitel je při prodeji zástavy povinen postupovat s odbornou péčí a nejen ve svém zájmu, ale též v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase.

Poruší-li zástavní věřitel tuto povinnost, nemá to vliv na práva třetích osob nabytá v dobré víře.

Vrátím-li se k případu prodeje zástavy za 10 procent její hodnoty, pak kupující by se stal nezpochybnitelným vlastníkem, pokud by nemohl z okolností případu poznat, že tu něco nehraje; v tomto případě by mu však příliš nízká cena měla v hlavě rozsvítit červenou žárovku a varovat ho, že transakce není v pořádku.

Může si věřitel zástavu nechat?

Otázkou je, zda se věřitel může se zástavcem (zástavním dlužníkem) domluvit na tom, že si případně zástavu ponechá, že tedy v případě nezaplacení „propadne“ do jeho vlastnictví.

To je způsob pro věřitele velmi flexibilní a rychlý.

Dosavadní právo a judikatura na něj navazující tuto propadnou zástavu zakazuje.

Ale nový občanský zákoník k ní tak nepřístupný není. Nebrání dohodě o tom, že když se dlužník dostane do prodlení s placením dluhu, ocení zástavu nezávislý znalec, přičemž zástava připadne do vlastnictví věřitele a ten zástavnímu dlužníkovi vyplatí případný rozdíl mezi obvyklou cenou zástavy a zajištěným dluhem.

Nutno však dodat, že lze očekávat určitou setrvačnost judikatury, která se k takovým dohodám bude stavět skepticky a bude je nazírat jako neplatné.

Když se zástavní věřitel se zástavcem (zástavním dlužníkem) na ničem nedomluví, zůstává zástavnímu věřiteli na výběr ze způsobů, které stanoví jako podpůrné zákoník – může zástavu prodat ve veřejné dražbě nebo může jít cestou soudního prodeje.

Tedy způsoby, které zná již dosavadní právo a umíme s nimi pracovat. Lze očekávat, že praxe se těchto způsobů bude většinově držet.