Nový občanský zákoník se svou právní úpravou snaží konfliktům předcházet, případně nabídnout jejich řešení. Tento článek se zabývá pouze dvěma dílčími pravidly z oblasti podílového spoluvlastnictví – zákonným předkupním právem a ochranou menšinového spoluvlastníka.

Co to vůbec je?

O podílovém spoluvlastnictví mluvíme, vlastní-li dvě či více osob dohromady jednu věc. Vyznačuje se tím, že každý ze spoluvlastníků je vlastníkem ideálního podílu na věci. To znamená, že když dva lidé společně vlastní automobil, nelze říci, že jeden vlastní karoserii a druhý motor; jejich podíly nejsou reprezentovány reálnou částí společné věci. Každý z nich vlastní ideální podíl, který může prodat či jiným způsobem převést na jiného.

Jsem svým vlastním pánem?

Se svým podílem si většinou mohu dělat, co je mi libo – mohu jej prodat, dát do zástavy, zatížit reálným břemenem apod.

Zákoník mne však v některých případech v nakládání s ním omezuje a stanoví mi, že když chci podíl převést někomu jinému (třeba prodat, darovat, vložit na základní kapitál obchodní společnosti), musím jej nejdříve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům.

Oproti dosavadnímu právu se však pojetí zákonného předkupního práva omezuje.

  • Je-li spoluvlastnictví založeno z vůle spoluvlastníků (třeba smluvně, když si více osob společně koupí jednu věc), neváže je žádné zákonné předkupní právo. Samozřejmě si je mohou ujednat, ale je to čistě na jejich vůli. Bude-li chtít jeden z nich svůj podíl prodat, nemusí se ostatních ptát, zda chtějí jeho podíl koupit.

 

  • Jinak je tomu v případech, kdy spoluvlastnictví vzniká bez ohledu na vůli spoluvlastníků. Tradičně tomu bývá na základě rozhodnutí soudu o potvrzení dědictví.

Zůstavitel odkáže svým třem dětem pozemek a děti se stanou jeho spoluvlastníky, každý z jedné třetiny. V takovém případě stanoví zákoník dobu šesti měsíců, v jejím rámci spoluvlastníky váže předkupní právo, a to i pro případ, kdy budou chtít svůj podíl třeba darovat. Chce-li spoluvlastník takový podíl získat, musí za něj zaplatit obecnou, tedy tržní cenu.

I zde však platí (stejně jako dnes), že při převodu na osobu blízkou spoluvlastníka zákonné předkupní právo neváže. Svému synovi, matce nebo švagrovi může podíl prodat bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.

Jak je chráněn menšinový spoluvlastník

Dalším důležitým momentem je změna v pravidlech, která se týkají rozhodování o hospodaření se společnou věcí. Zde se chci věnovat tomu, jak je chráněn menšinový spoluvlastník vůči většinovému.

Ve spoluvlastnictví je pozemek s rodinným domem; podíl prvního spoluvlastníka činí 80 procent, podíl druhého pouze 20 procent. Dům má starou střechu, proto se první spoluvlastník rozhodne uzavřít smlouvu o opravě. Svůj záměr s menšinovým spoluvlastníkem neprobere a smlouvu uzavře. Oprava stojí 100 tisíc Kč.

Na první pohled to vypadá, že je vše v pořádku, leč zdání klame. O hospodaření se společnou věcí se sice zpravidla rozhoduje prostou většinou hlasů spoluvlastníků (tudíž 80 procent bohatě stačí), ale přijetí rozhodnutí má svá pravidla. Nedozví-li se menšinový spoluvlastník, že se takové rozhodnutí chystá, nemůže uvážit, jak se zachová – třeba nemá finance na to, aby se na opravě podílel (zde 20 tisíci Kč), a proto by svůj podíl prodal, nebo usiloval o zrušení spoluvlastnictví.

Zákonodárce si byl zároveň vědom, že nelze smlouvu se zhotovitelem prohlásit za neplatnou. Jak by k tomu totiž přišel – je v dobré víře, neví, že většinový spoluvlastník porušil řádný proces přijetí rozhodnutí, uzavřel smlouvu s s tím, kdo má příslušnou většinu hlasů. Je tedy třeba hledat kompromis. Obrátí-li se zhotovitel na menšinového spoluvlastníka, aby uhradil celou cenu (100 tisíc Kč), musí ji zaplatit. Ale poté může celou tuto cenu požadovat po většinovém spoluvlastníkovi. Kdyby většinový spoluvlastník dodržel proces přijetí rozhodnutí, mohl by po něm menšinový spoluvlastník chtít pouze to, co odpovídá jeho podílu, tedy 80 tisíc Kč.

Zbývá vám ještě 0 % článku
První 2 měsíce předplatného za 40 Kč
  • První 2 měsíce za 40 Kč/měsíc, poté za 199 Kč měsíčně
  • Možnost kdykoliv zrušit
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Nově všechny články v audioverzi
Máte již předplatné?
Přihlásit se