Pozemek je základ, ale jsou i jiné nemovitosti

Vlastníte-li zahradu, rybník, stavební parcelu nebo pastvinu, může je sice ledacos znehodnotit (třeba půdu může zamořit jedovatá chemikálie, rybník může vyschnout), ale nic je nemůže zcela zničit, leda by do naší planety narazil velký asteroid nebo došlo k jiné apokalyptické události.

Oproti tomu vše ostatní podléhá zkáze – budova se může zřítit, z automobilu se stane nepojízdný vrak, potopil se i slavný Titanik.

Pozemek je základ, a to co stojí na něm, mu ustupuje

Pozemek je prostě základ, proto jej nový občanský zákoník jmenuje z nemovitých věcí na prvním místě.

Oproti tomu budovy a jiné stavby (třeba ploty, studny, zídky) jsou nově považovány ve většině případů za součást pozemku, na kterém jsou postaveny.

Velká změna je to především ohledně těch staveb, které jsou se zemí spojeny pevným základem a které dosavadní právo považovalo za samostatné nemovité věci.

Pokud chcete dnes koupit pozemek s domkem, musíte koupit dvě nemovité věci – pozemek a na něm stojící dům. Budete-li totéž kupovat po 1. lednu 2014, budete již kupovat pouze jednu nemovitou věc – pozemek, protože domek bude součástí tohoto pozemku a bude automaticky následovat právní osud pozemku.

Spojení pozemku a na něm stojící stavby do jedné nemovité věci je projevem staré právní zásady Povrch ustupuje půdě, tedy zásady, podle níž  má půda (pozemek) přednost před tím, co je na povrchu.

Občanský zákoník ji respektuje, ale zároveň nenařizuje, že se musí respektovat všude a hned. Její nástup do našeho právního řádu bude nenásilný.

Nejjednodušší je to tehdy, vlastníte-li pozemek i stavbu na něm postavenou. Úderem silvestrovské půlnoci roku 2013 se vaše vlastnictví změní – již nebudete vlastnit dvě věci, ale jen jednu – pozemek, jehož součástí bude stavba. Fakticky ke změně nedojde, právně ano. Nebudete muset nic zařizovat, v katastru nemovitostí se změna projeví automaticky.

Pokud vlastníte pozemek a na něm stojí stavba někoho jiného, po 1. lednu 2014 se nic nestane, stále budou existovat dvě věci, dvě nemovitosti. Jiné řešení ani není možné, protože by to znamenalo vyvlastnění jednoho nebo druhého, a to by bylo v rozporu s Listinou základních práv a svobod.

Oba vlastníci však ze zákona získají vzájemná předkupní práva.

Budete-li chtít prodat pozemek, budete jej muset nejprve nabídnout ke koupi vlastníkovi stavby. Platí to i naopak. Když své právo předkupník nevyužije, zůstane mu zachováno do budoucna vůči novému vlastníkovi. Tak se nový občanský zákoník snaží nenásilně o návrat k výše zmíněné zásadě. Je jasné, že je to proces, který bude trvat desítky let.

Kromě pozemků existují i další nemovitosti

Vedle pozemků počítá občanský zákoník i s dalšími nemovitými věcmi.

Charakter samostatné nemovité věci tak má i nadále podzemní stavba, která má samostatné účelové určení (třeba různé podzemní garáže, tunely nebo metro).

Zvláštní nemovitou věcí je i jednotka, což je souhrnné označení pro byt a podíl na nemovité věci, na které se byt nachází (na domu, pozemku apod.). Nový občanský zákoník zná i nehmotné nemovité věci – těmi jsou určitá práva, např. právo stavby, o kterém bude blíže řeč v jednom z příštích článků.

Rozlišení nemovitých věcí od těch movitých je důležité, neboť se s nimi pojí zvláštní pravidla – např. smlouvy o převodech nemovitých věcí (kupní, darovací) musejí mít písemnou formu.

Většina nemovitých věcí a práv k nim se eviduje v katastru nemovitostí, což vede k tomu, že když chci koupit pozemek, nestačí uzavřít smlouvu, ale musím ještě navíc nechat své vlastnické právo zapsat do veřejné evidence.