Kupuji pozemek, na co si mám dát pozor?

Každý by měl předně vědět, že každý pozemek je evidován ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí, ve kterém o nich nalezneme základní informace – kdo pozemek vlastní (člověk, právnická osoba, spoluvlastníci, manželé…), k jakému využití je pozemek určen (stavební parcela, zahrada…), zda je pozemek zatížen (zástavním právem, předkupním právem, právem stavby, věcným břemenem…) a další užitečné informace.

Co je v katastru, to platí

Vstupujeme-li do jednání o koupi pozemku, nejdříve musíme vědět, zda jednáme s tím, kdo je oprávněn nám pozemek prodat.

Nejčastější jsou dva případy – jednáme buď s vlastníkem, anebo s jeho zástupcem.

Nový občanský zákoník zavádí daleko vyšší míru ochrany poctivého kupujícího. Zjistí-li v katastru nemovitostí, že určitá osoba je zapsána jako vlastník, a neví-li z jiného zdroje, že tomu tak není, je její důvěra v tento zápis chráněna. To znamená, že i kdyby nakupoval od člověka, který není skutečným vlastníkem, ale je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí, stal by se vlastníkem pozemku.

Výše popsané vyplývá z principu materiální publicity katastru nemovitostí, k němuž se nový občanský zákoník přihlásil. Je to standardní pravidlo, které nalezneme i v zahraničních právních řádech.

Pokud bude kupující jednat se zmocněncem, měl by si jistě nechat předložit plnou moc a případně též kontaktovat skutečného vlastníka a zjistit, zda není plná moc zfalšována. Kdyby totiž někdo jednal za vlastníka na základě falešné moci, mohl by se skutečný vlastník následně bránit. Katastr nemovitostí by mu oznámil, že došlo ke změně zápisu a on již není vlastníkem, načež by mohl požádat o zápis poznámky spornosti a žalovat na určení toho, že je stále vlastníkem. Kupující by se v tomto případě vlastníkem vůbec nestal.

Pozor na obcházení manžela

Určité riziko přinášejí i případy, kdy pozemek mají ve společném jmění manželé. Pak by si měl kupující ohlídat, aby na straně prodávající vystupovali opravdu oba manželé. Uzavření smlouvy jen s jedním z nich může vést k tomu, že tuto smlouvu druhý manžel napadne a dosáhne určení její neplatnosti.

Další záležitostí, kterou by neměl kupující opomenout, je kontrola, zda a na pozemku váznou jiná věcná práv, a pokud ano, jaká. Kupovat pozemek zatížený zástavním právem je nesmysl, protože o něj může přijít v rámci výkonu rozhodnutí, nebude-li zajištěný dluh splněn. Ujištění prodávajícího typu – „Ale to zástavní právo je už dávno passé, ten dluh už je zaplacený“, je sice krásné, ale nemá žádnou právní relevanci.

Pozemek může být zatížen i věcným břemenem. To je také důležité prozkoumat, podívat se i do sbírky listin uložených při katastru nemovitostí a zjistit, jaký obsah věcné břemeno má.

Ono totiž může vlastníka pozemku zavazovat nejen k tomu, že strpí průchod souseda přes pozemek, ale i k tomu, že strpí přejíždění i většího počtu automobilů, anebo dokonce, že bude sousedovi platit pozemkovou rentu. A to by rozhodně pro nového vlastníka nebylo vůbec příjemné. Ono totiž platí, že když je nějaká informace zapsaná v katastru nemovitostí, nelze se později bránit tím, že o tom kupující nevěděl.

V neposlední řadě by se měl kupující na výpisu z katastru nemovitostí zajímat o to, zda není prodávající zavázán prodat pozemek někomu jinému – zda tedy na pozemku nevázne předkupní právo. Pokud by je prodávající porušil, pak by se totiž oprávněný z předkupního práva mohl domáhat na kupujícím, aby mu pozemek prodal za stejných podmínek, za nichž jej koupil.

Přijít, vidět, koupit

Důležité jsou samozřejmě nejen informace z katastru nemovitostí.

Každý kupující by si měl též prohlédnout pozemek na místě a zjistit jeho stav. Jako u každé kupní smlouvy i zde totiž platí, že vady, které mohl kupující zjistit při prohlídce věci, nelze později reklamovat.

Toto by neplatilo, pokud by prodávající výslovně kupujícího ujistil, že pozemek žádnými vadami netrpí, anebo zastřel-li vadu lstivě (třeba prohlídku často podmáčeného pozemku připustil pouze v době sucha, kdy nebylo možné vadu odhalit).

Toto jsou pouze základní orientační body, které je třeba sledovat. Samozřejmě, že skutečnosti musí kupující zjišťovat podle toho, za jakým účelem chce pozemek koupit. Chce-li skutečně stavět dům, měl by se též zajímat o záležitosti spadající do roviny správního práva (např. o to, zda lze vůbec v dané oblasti stavět). Ale to se již vymyká zaměření tohoto článku.